რა იწვევს უძრავი ქონების „ოკუპაციის“ რისკებსა და პიკურ ფასებს ბინების გაქირავების ბაზარზე

უძრავი ქონების ბაზარზე, საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაყიდვისა და გაქირავების ფასები ზრდას განაგრძობს. ექსპერტების შეფასებით, ამ ტენდენციის მთავარი განმაპირობებლებია მიგრაცია, გაცვლითი კურსი და სამშენებლო მასალებზე ფასების ზრდა. უძრავი ქონების ექსპერტების პროგნოზით, საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაქირავების ბაზარზე, ქირის ფასი, საშუალოვადიან პერსპექტივაში შესწორდება, რადგან ეს ხელოვნური ფაქტორებითაა გამოწვეული. რა ვითარებაა დღეს უძრავი ქონების გაქირავების ბაზარზე, რატომ იზრდება ფასები და ცვლილებებს უნდა ველოდოთ, ამ თემაზე Europetime საქართველოს უძრავი ქონების ეროვნული ასოციაციის თავმჯდომარესა და კომპანია Noble Real Estate-ს ხელმძღვანელ ვაჟა მებაღიშვილს ესაუბრა.  ET: უძრავი ქონების გაქირავების ბაზარზე ფასები იზრდება. რა არის მიზეზი? ჩვენი კომპანია უშუალოდ მუშაობს საერთაშორისო ორგანიზაციებზე და დიპლომატიურ კორპუსზე. ამ სეგმენტზე ვაქირავებთ ბინებს. დიპლომატების როტაციების პერიოდი დაემთხვა საქართველოში მიგრანტების აქტიურ შემოსვლას, რომელიც 2022 წლის თებერვლიდან დაიწყო და სექტემბრის ჩათვლით გაგრძელდა. შესაბამისად ბიუჯეტები, რომლებიც ამ ორგანიზაციებს ბინების დასაქირავებლად ჰქონდათ დამტკიცებული, არსებულ რეალობას ასცდა, რადგან ბინების გაქირავების ფასები ძალიან სწრაფად გაიზარდა. ამ ბიუჯეტით ჩვენც  უძრავი ქონების იჯარის კუთხით, გაზრდილ ფასებსა და ბაზარზე გაჩენილ დეფიციტს შევაჯახეთ. ახლა ვითარება ასეთია: ფასები აწეულია და ბინები არის ლიმიტირებული. პრემიუმ ხაზის ქონებაზე, რუსეთ-უკრაინის ომამდეც გვქონდა კრიზისი მოთხოვნის კუთხით. ეს სეგმენტი ისედაც ლიმიტირებული იყო და შეცვლილმა ვითარებამ, კიდევ უფრო გაამწვავა საერთო სურათი. ET: რამდენად ადეკვატურია უძრავი ქონების გაქირავების ფასები შემოთავაზებულ ხარისხთან მიმართებით? ფასები საკმაოდ აცდენილია რეალობას, რადგან ფასის ზრდა მოხდა ნახტომისებურად და ეს არ შეიძლება იყოს ადეკვატური. ფასები სცდება იმ რეალობას, რაც შემოთავაზებაც არის უძრავი ქონების გაქირავების ბაზარზე, მაგრამ ამ რეალობის წინაშე დავდექით. ცოტა რთულია ამაზე საუბარი... გასაგებია, რომ ფასები რეალობას ასცდა, მაგრამ ასეთი რეალობა გვაქვს. ET: როგორ არის შესაძლებელი ვითარების დასტაბილურება, მაშინ, როცა ფასები ხარისხთან შესაბამისი არ არის? ფასების დასტაბილურების რეცეპტი არ არსებობს და ამაზე ვერავინ ილაპარაკებს, მაგრამ როგორც კი ბინების დამქირავებლების მხრიდან მოთხოვნა შემცირდება, ფასები თანდათან დასტაბილურდება. უძრავი ქონების გაქირევებაზე ფასების ნახტომისებური ზრდა პირველად თებერვალში დაფიქსირდა, შემდეგ ფასები, მნიშვნელოვნად აღარ შეცვლილა. რაც დღეს ხდება, არის თებერვლის ტრენდის შედეგები და მაშინ რა მოცემულობაც მივიღეთ უძრავი ქონების გაქირავებაზე ფასების კუთხით, იგივე ადგილზე ვართ. ET: რა ცვლილებები უნდა მოხდეს უძრავი ქონების ბაზარზე, რომ ფასი ხარისხის შესაბამისი იყოს? ჩვენი ასოციაციის წევრები არიან ევროპის უძრავი ქონების ასოციაცია, აშშ-ის რეალთორთა ასოციაცია და ამ ქვეყნების ბაზრებზეც მსგავსი ვითარებაა. ანუ სადაც გაიზარდა მოთხოვნა უძრავი ქონების დაქირავებაზე, ფასი იზრდება და ამის „მაშველი მექანიზმი“ არ არსებობს. ერთის მხრივ კარგია, როცა ფასები იზრდება, თუმცა თქვენც აღნიშნეთ, რომ ფასი შესაბამისი უნდა იყოს ხარისხთან და მოთხოვნასთან. ამან გამოიწვია, სწორედ, ის რომ რიგმა ორგანიზაციებმა ბიუჯეტს გადახედეს, რადგან უძრავი ქონების გაქირავების ფასები თბილისში იმდენად ასცდა რეალობას, რომ ადამიანების ნაწილი სასტუმროებში გადავიდა. მათ მოუწიათ გაქირავების ფასების გადახედვა, ლოდინი და ბიუჯეტების კორექტირება. ET: როგორ ფიქრობთ, უძრავი ქონების გაქირავების ბაზარზე შექმნილმა ვითარებამ, ხომ არ გამოიწვია ადგილობრივი მოსახლეობის დისკრიმინაცია, რადგან დიდ ქალაქებში, ფასების ნახტომისებური ზრდის გამო, ბინის საქართველოს მოქალაქეებმა დაქირავება ვერ შეძლეს? ჩვენ არ ვმუშაობთ დაბალბიუჯეტიან სეგმენტზე, თუმცა სტუდენტები საკმაოდ მძიმე ვითარებაში აღმოჩნდნენ. დისკრიმინირებული არიან ადგილობრივები, ეს საკმაოდ ცუდი ფაქტია. კარგია აქცენტების გაკეთება საერთაშორისო ორგანიზაციებზე, უცხოელებზე, მაგრამ არ უნდა დაგვავიწყდეს ქართველი მომხმარებელი, რადგან ახალგაზრდები, რომლებიც ჩამოვიდნენ დედაქალაქში სასწავლებლად, ნამდვილად დისკრიმინირებულები არიან. ET: რაშია გამოსავალი და რა ტენდენციაა სხვა ქვეყნების ბაზრებზე? ვერავის ვერ ვაიძულებთ, რომ უძრავი ქონების გაქირავების ფასი დასწიოს. ცნობილი გამოთქმაა, რომ ბაზარი მოთხოვნა-მიწოდების საფუძველზე არეგულირებს საკუთარ თავს და ფასებს. იმედი მაქვს, რომ მალე ვითარება შეიცვლება და გაქირავების ბაზარზე ადეკვატურ ფასებს მივიღებთ. იმის მექანიზმი, რომ სახელმწიფომ შემოიღოს შეზღუდვა ფასზე, ასეთი პრაქტიკა არ არსებობს. აქედან გამომდინარე, მესაკუთრეები არიან საკუთარი ქონების მფლობელები და იმ ფასს ადებენ რაც უნდათ. ეს საკმაოდ მანკიერი პრაქტიკაა, რაც ახლა ჩვენს რეალობაში შეიქმნა და ძალიან არასახარბიელოა, მაგრამ უძრავი ქონების გამქირავებლები სარგებლობენ ამ ვითარებით. ET: რაც შეეხება რისკებს, უძრავ ქონებაზე გაქირავების არაადეკვატურად მაღალი ფასების არსებობის დროს, შესაძლოა, დამქირავებელმა თანხა ვერ გადაიხადოს. ეს რისკი როგორ უნდა განეიტრალდეს?  სახელმწიფოც და მოქალაქეებიც უფრო მეტად მაზე უნდა საუბრობდნენ. სეპი არის „ევროპის უძრავი ქონების ასოციაცია“, სექტემბრის დასაწყისში მათ ჩაატარეს სპეციალური სესია, „სკვოტინგთან“ დაკავშირებით. ეს ტერმინი გულისხმობს უძრავი ქონების „ოკუპაციას“. აქედან გამომდინარე, როდესაც შემოდიან დამქირავებლები და რაღაც ვადით იჯარით იღებენ საკუთრებას და შემდეგ არ გადიან, ამას ეწოდება „სკვოტინგი“. ეს პრობლემა შეიქმნა არა მხოლოდ ჩვენს ქვეყანაში და მოსალოდნელია, რომ მეტ სიმძაფრეს შეიძენს, არამედ იტალიაში და ესპანეთშიც. ევროპის უძრავი ქონების ასოციაციის ეს სესიაც ამ პრობლემას ეძღვნებოდა. ასოციაციის წევრები ითხოვდნენ კანონმდებლობაში ცვლილებების შეტანას, რათა მარტივად მოხდეს დამქირავებლის ბინიდან გაყვანა, თუ ის, არ იხდის საიჯარო ქირას და არ ტოვებს უძრავ ქონებას. ET: ამ პრობლემამ საქართველოს უძრავი ქონების გაქირავების სეგმენტშიც იჩინა თავი და საუბარია კანონში, საპოლიციო გამოსახლების შესახებ ჩანაწერის აღდგენაზე. ეს პრაქტიკა მუშაობდა, მაგრამ შემდეგ ეს აიკრძალა, რადგან ხშირი იყო იპოთეკით დატვირთული ქონებიდან ადამიანების გამოძევების ფაქტები და ამან შეფაერხა ეს კანონი. მე მგონია, რომ ამ ვითარებაში საპოლიციო გამოსახლების კანონი აღსადგენია და ეს მექანიზმი ისევ უნდა ამუშავდეს.