მიმდინარე წლის მეორე კვარტალში უძრავი ქონების ბაზარი გამოცოცხლდა. Europetime-ს რამდენიმე უძრავი ქონების სააგენტოში განუცხადეს, რომ გაქირავების სეგმენტის შემდეგ, გაყიდვების ბაზარიც გააქტიურდა და თანდათან პანდემიის შედეგად გამოწვეული სტაგნაციიდან გამოდის.
მოთხოვნას დეველოპერებმა, რომ ფასების ზრდით უპასუხეს, ამას საქსტატის მონაცემებიც ადასტურებს. კერძოდ, 2022 წლის მეორე კვარტალში, წინა კვარტალთან შედარებით თბილისში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი (RPPI) 0.7 პროცენტით გაიზარდა, ხოლო ინდექსის წლიურმა ზრდამ 4.5 პროცენტი შეადგინა.
საქსტატის მონაცემებით, 2020 წლის საშუალოსთან შედარებით, ინდექსი 13.9 პროცენტით არის გაზრდილი. 2022 წლის მეორე კვარტალში წინა კვარტალთან შედარებით, ფასების ზრდა დაფიქსირდა საცხოვრებელი ბინების სეგმენტში (2.2 პროცენტი). ამავე პერიოდში, ფასები შემცირდა კერძო სახლების სეგმენტში (-2.4 პროცენტი). 2021 წლის მეორე კვარტალთან შედარებით, ფასების ზრდა დაფიქსირდა ბინების სეგმენტში 8.2 პროცენტით, ხოლო კერძო სახლების სეგმენტში ფასები შემცირდა 3.5 პროცენტით.
ამჟამად შავი კარკასის მდგომარეობაში უძრავი ქონება თბილისში, საშუალოდ 2,216 ლარი, თეთრი კარკასი 2,505 ლარი, ხოლო მწვანე კარკასი 2,920 ლარი ღირს.
საქსტატის მონაცემებით, უბნების მიხედვით ერთ კვადრატულ მეტრზე ფასები ასე ნაწილდება: მთაწმინდა - 4,339 ლარი; ვაკე - 3,845 ლარი; კრწანისი - 2,937 ლარი; საბურთალო - 2,927 ლარი; ჩუღურეთი - 2,856 ლარი; დიდუბე - 2,814 ლარი; ნაძალადევი - 2,740 ლარი; ისანი - 2,580 ლარი; გლდანი - 2,558 ლარი; სამგორი - 2,451 ლარი.
რამ გამოიწვია საქართველოს უძრავი ქონების ბაზრის მაღალი აქტივობა და რატომ იზრდება ბინების, კომერციულ ფართებსა და მიწის ფასი? ამ და სხვა საკითხებზე Europetime კომპანია „რემაქს კაპიტალის დამფუძნებელს, რეალტორთა ასოციაციის მმართველი საბჭოს ყოფილ წევრ მარიამ ასათიანს ესაუბრა.
ET: რას უკავშირდება პანდემიის სტაგნაციის შემდეგ უძრავი ქონების გააქტიურება და შესაბამისად ფასების ზრდა? ერთ-ერთ მიზეზად რუსეთ-უკრაინის ომის ფონზე, საქართველოში უძრავი ქონების შეძენის მსურველთა მზარდი რაოდენობა სახელდება. ეთანხმებით ამ შეფასებას თუ არის სხვა მიზეზებიც?
- საქართველოში უძრავი ქონება რამდენიმე მიზეზით გაძვირდა. თუ საცხოვრებელი სახლების სეგმენტს განვიხილავთ, აქ გვაქვს თვითღირებულების მატება სამშენებლო მასალებზე, რაც ბუნებრივია იწვევს გაძვირებას. დეველოპერების ინფორმაციით, სამშენებლო მასალების თვითღირებულება 40% გაძვირებული. მეორე მიზეზია, პანდემიის შემდეგ არსებული გარკვეული სტაგნაცია. ესაა ორი წლის განმავლობაში დაგროვილი მოთხოვნა, რაც ახლა რეალიზდება. უძრავი ქონების ბაზარზე აქტივობის გაზრდის მესამე და მთავარი მიზეზია რუსეთ-უკრაინის ომი, რის შემდეგადაც ჩვენთან ბევრი ვიზიტორი შემოვიდა. შედეგად უძრავი ქონების გაქირავების ფასი გაიზარდა. რამაც ინტერესი გაუჩინა საინვესტიციო მყიდველებს, რომ შეიძინონ ბინები და შემდეგ გააქირაონ. ბინების შეძენა ხდება ორი მიზეზით, ერთი საკუთარი მოხმარებისთვის და მეორე საინვესტიციოდ, რათა შემდეგ გაქირავდეს. ძირითადად ეს სამი ფაქტორი იწვევს უძრავი ქონების ბაზრის გააქტიურებასა და ფასების მატებას.
ET: როგორც ცნობილია, პანდემიამდე უძრავ ქონებაში საქართველოში გაქირავების მიზნით ინვესტირების მაჩვენებელი არ იყო მაღალი. მაშინ არ იყო მოთხოვნა?
გაქირავების მიზნით ბევრი ადამიანი ყიდულობდა ბინას საქართველოში, თუმცა ბოლო პერიოდში, განსაკუთრებით პანდემიის დროს, საინვესტიციოდ ბინების ყიდვის მოტივაციამ იკლო, იმიტომ რომ ქირა ქირა შემცირდა და ნაკლებად საინტერესო ხდებოდა ამ მიზნით ბინის შეძენა. ახლა ვითარება შეიცვალა, რადგან ქირის ფასი 30%, ზოგ შემთხვევაში კი 50% გაზრდილი. ამან შექმნა დამატებითი მოტივაცია ბინების შესყიდვაზე.
ET: საქსტატის მონაცემებით, გაძვირებულია ახალი ბინები, მეორადზე კი ფასი შემცირებულია. ეს რით არის გამოწვეული?
ვერ ვიტყვი, რომ მეორად ბინებზე ფასი შემცირებულია. უბრალოდ უფრო ნაკლებადაა გაზრდილი ძველ სახლებზე ვიდრე ახლებზე. ტრადიციულად ეს ასეა, რადგან ძველ სახლს ამორტიზაცია მეტი აქვს და ახლა უფრო მეტი ახალი ბინა შენდება. სახლები ახალი სტანდარტით შენდება და უფრო უსაფრთხოა. ერთ-ერთი მიზეზია ისიც, რომ უფრო კარგად ქირავდება. ყველა ეძებს უფრო თანამედროვე, საერთაშორისო სტანდარტის ბინას დასაქირავებლად. ეს კი იწვევს მყიდველში იმის მოტივაციას, რომ ახალი ბინა იყიდოს. ძველი სახლები ამორტიზებულია, მოსაწესრიგებელია სადარბაზოები და საინვესტიციოდ მისი კაპიტალური ღირებულება უფრო ნაკლებია. ამასთან, გრძელვადიან პერიოდში უფრო ნაკლებად გაუძლებს დროის მოთხოვნას და შესაბამისად, ძველ სახლებზე ფასების მატება უფრო ნაკლებად ფიქსირდება.
ET: დღეს საქართველოს რომელ ქალაქებში და რეგიონებშია უფრო მაღალი მოთხოვნა უძრავ ქონებაზე და რით არის ეს გამოწვეული?
თბილისში, ბათუმში... ასევე საკურორტო ზონებში. საინვესტიციოდ ბინები იყიდება გუდაურში, ბაკურიანში. აქ მოთხოვნა შენარჩუნებულია. ბოლო დროს, პანდემიის შემდეგ გამოიკვეთა ტენდენცია უძრავი ქონების ქალაქგარეთ შესყიდვაზე. ადრე თუ მეტი მოთხოვნა იყო ქალაქის ცენტრზე, ეს იყო საბურთალო, ვაკე, მთაწმინდის რაიონი, კრწანისი, ორთაჭალა, ახლა კი პირიქით, მოთხოვნამ ცენტრიდან ქალაქგარეთ გადაინაცვლა.
- ეს ურბანიზაციამაც განაპირობა, რადგან რაც უფრო გადატვირთულია გზები, გაჯერებულია ქალაქის ცენტრში ცხოვრება, უფრო მეტად ცდილობენ ადამიანები გავიდნენ ქალაქგარეთ. ეს პროცესი სულ მიდიოდა, მაგრამ ლოკდაუნებისა და პანდემიის შემდეგ უფრო აჩქარდა. ადამიანებმა გადალახეს მანძილის დაფარვის ფსიქოლოგიური ზღვარი. ახლა ეს აქტიური ტენდენციაა და ქალაქგარეთ უბნის ტიპის პროექტებზე მოთხოვნა დიდია.
ეს არის ლისი, საგურამო-მცხეთის მიმართულებით. მოთხოვნას ზოგადად აჩენს დეველოპერული წინადადებებიც, ხოლო თავად მოთხოვნა, დეველოპერების მოტივაციას ზრდის. რეალურად მოთხოვნა და მიწოდება ეხმარება ერთმანეთს, რომ სამომავლოდ ტენდენცია განისაზღვროს. ამასთან, ბოლო პერიოდში გაჩნდა დახურული უბნების განაშენიანების პროექტები, რაც მანამდე ნაკლები იყო. მანამდე აქცენტი კეთდებოდა ქალაქის ცენტრში წერტილოვანი კორპუსების პროექტებზე. ახლა კი არის ურბანული პროექტები. დეველოპერები მომხმარებლებს დაბალსართულიან ან კერძო ბინების ტიპის განაშენიანების პროექტებს სთავაზობენ.
ET: რაც შეეხება უძრავ ქონებაზე ფასების ზრდის ტენდენციას, რა შემთხვევაში შეჩერდება? ალბათ როცა მოთხოვნა იკლებს ან ბაზარი გაჯერდება?
შესაძლოა, უძრავი ქონების ბაზარზე ფასების ზრდის ტემპი შენელდეს. ახლა რამდენიმე მიზეზი დაემთხვა ერთმანეთს: პანდემიის დასრულება, ომის შემდეგ ვიზიტორების ჩამოსვლა. მოთხოვნის ზრდამ მყისიერად გაზარდა ფასები. სწორედ ამიტომ შესაძლოა, ფასების ზრდის ტენდენცია შენელდეს, თუმცა უძრავ ქონებაზე ფასის შემცირებას არ ველი, იმიტომ, რომ ამ ფასების პირობებში მყიდველი არის. ფასის ზრდა შენარჩუნდება იქამდე, ვიდრე ბაზარზე მსყიდველუნარიანი მომხმარებელი იქნება და გაძვირებულ უძრავ ქონებას შეიძენს. ჯერ-ჯერობით გაძვირებული უძრავი ქონება იყიდება და სამშენებლო მასალის თვითღირებულებაც გაზრდილია და ამ ფონზე ფასის შემცირების მოლოდინი ამ მიმართულებით არ არის. მთელ მსოფლიოში გაძვირდა არმატურა, მეტალი, ცემენტი. შესაბამისად, მშენებლობის ხარჯი გაეზარდათ დეველოპერებს.
