თეგი: უძრავი ქონება
რა ღირს უძრავი ქონება თბილისის უბნებში - საქსტატი
საქსტატის მონაცემებით, 2022 წლის მეორე კვარტალში, წინა კვარტალთან შედარებით თბილისში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი (RPPI) 0.7 პროცენტით გაიზარდა, ხოლო ინდექსის წლიურმა ზრდამ 4.5 პროცენტი შეადგინა. 2020 წლის საშუალოსთან შედარებით ინდექსი 13.9 პროცენტით არის გაზრდილი. 2022 წლის მეორე კვარტალში წინა კვარტალთან შედარებით ფასების ზრდა დაფიქსირდა საცხოვრებელი ბინების სეგმენტში (2.2 პროცენტი). ამავე პერიოდში, ფასები შემცირდა კერძო სახლების სეგმენტში (-2.4 პროცენტი). 2021 წლის მეორე კვარტალთან შედარებით ფასების ზრდა დაფიქსირდა ბინების სეგმენტში 8.2 პროცენტით, ხოლო კერძო სახლების სეგმენტში ფასები შემცირდა 3.5 პროცენტით.ამჟამად შავი კარკასის მდგომარეობაში უძრავი ქონება თბილისში საშუალოდ 2,216 ლარი, თეთრი კარკასი 2,505 ლარი, ხოლო მწვანე კარკასი 2,920 ლარი ღირს. საქსტატის მონაცემებით, უბნების მიხედვით ერთ კვადრატულ მეტრზე ფასები ასე ნაწილდება:მთაწმინდა - 4,339 ლარი;ვაკე - 3,845 ლარი;კრწანისი - 2,937 ლარი;საბურთალო - 2,927 ლარი;ჩუღურეთი - 2,856 ლარი;დიდუბე - 2,814 ლარი;ნაძალადევი - 2,740 ლარი;ისანი - 2,580 ლარი;გლდანი - 2,558 ლარი;სამგორი - 2,451 ლარი. RPPI-ის დაფარვა შემოიფარგლება ქ. თბილისით და მოიცავს მხოლოდ ახალი საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარს, როგორც მრავალსართულიანი სახლების (ბინების), ისე კერძო სახლების სეგმენტებს. ცნობისათვის, საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი (RPPI) ასახავს საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების დინამიკას. ინდექსი მოიცავს უძრავი ქონების ბაზრის ახალი აშენებული და მშენებარე საცხოვრებლების სეგმენტს, ქ.თბილისში. ქონების ფასების ინდექსები გამოიყენება ქვეყნების ცენტრალური ბანკებისა და პოლიტიკის გამტარებელი სხვა ინსტიტუტების მიერ, აგრეთვე ანალიტიკოსების, მკვლევარებისა და სხვა მომხმარებლების მიერ, როგორც ქვეყნის შიგნით, ისე მის ფარგლებს გარეთ. RPPI გამოიყენება შემდეგი მიზნებისთვის: 1. უძრავი ქონების ბაზრის განვითარებისა და რისკების შესაფასებლად; 2. საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრებსა და ფინანსურ სტაბილურობას შორის კავშირების დასადგენად და მათ შესაფასებლად. ინდექსის გასაანგარიშებლად საჭირო მიკრომონაცემების მისაღებად საქსტატი ახდენს მონაცემებთა შეგროვებას საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაყიდვის შესახებ განცხადებების შემცველი ვებ-გვერდებიდან. მონაცემები მიიღება ვებ-გვერდებიდან ინფორმაციის ავტომატური ჩამოტვირთვის (ე.წ. web scraping) გამოყენებით. ამ გზით მიღებული ფასების შესახებ მონაცემი წარმოადგენს ე.წ. „შეთავაზების“ ფასს (offer price). RPPI-ის გასაანგარიშებლად საქსტატის იყენებს ე.წ. „მახასიათებლების ჰედონურ მიდგომას“, რომელიც აპრობირებულია მსოფლიოს მრავალ ქვეყანაში. აღნიშნული მიდგომის მიხედვით, RPPI ასახავს „ტიპიური“ საცხოვრებლის ფასის დროში ცვლილებას.
რატომ ძვირდება უძრავი ქონება - მიზეზები
მიმდინარე წლის მეორე კვარტალში უძრავი ქონების ბაზარი გამოცოცხლდა. Europetime-ს რამდენიმე უძრავი ქონების სააგენტოში განუცხადეს, რომ გაქირავების სეგმენტის შემდეგ, გაყიდვების ბაზარიც გააქტიურდა და თანდათან პანდემიის შედეგად გამოწვეული სტაგნაციიდან გამოდის. მოთხოვნას დეველოპერებმა, რომ ფასების ზრდით უპასუხეს, ამას საქსტატის მონაცემებიც ადასტურებს. კერძოდ, 2022 წლის მეორე კვარტალში, წინა კვარტალთან შედარებით თბილისში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი (RPPI) 0.7 პროცენტით გაიზარდა, ხოლო ინდექსის წლიურმა ზრდამ 4.5 პროცენტი შეადგინა. საქსტატის მონაცემებით, 2020 წლის საშუალოსთან შედარებით, ინდექსი 13.9 პროცენტით არის გაზრდილი. 2022 წლის მეორე კვარტალში წინა კვარტალთან შედარებით, ფასების ზრდა დაფიქსირდა საცხოვრებელი ბინების სეგმენტში (2.2 პროცენტი). ამავე პერიოდში, ფასები შემცირდა კერძო სახლების სეგმენტში (-2.4 პროცენტი). 2021 წლის მეორე კვარტალთან შედარებით, ფასების ზრდა დაფიქსირდა ბინების სეგმენტში 8.2 პროცენტით, ხოლო კერძო სახლების სეგმენტში ფასები შემცირდა 3.5 პროცენტით. ამჟამად შავი კარკასის მდგომარეობაში უძრავი ქონება თბილისში, საშუალოდ 2,216 ლარი, თეთრი კარკასი 2,505 ლარი, ხოლო მწვანე კარკასი 2,920 ლარი ღირს. საქსტატის მონაცემებით, უბნების მიხედვით ერთ კვადრატულ მეტრზე ფასები ასე ნაწილდება: მთაწმინდა - 4,339 ლარი; ვაკე - 3,845 ლარი; კრწანისი - 2,937 ლარი; საბურთალო - 2,927 ლარი; ჩუღურეთი - 2,856 ლარი; დიდუბე - 2,814 ლარი; ნაძალადევი - 2,740 ლარი; ისანი - 2,580 ლარი; გლდანი - 2,558 ლარი; სამგორი - 2,451 ლარი. რამ გამოიწვია საქართველოს უძრავი ქონების ბაზრის მაღალი აქტივობა და რატომ იზრდება ბინების, კომერციულ ფართებსა და მიწის ფასი? ამ და სხვა საკითხებზე Europetime კომპანია „რემაქს კაპიტალის დამფუძნებელს, რეალტორთა ასოციაციის მმართველი საბჭოს ყოფილ წევრ მარიამ ასათიანს ესაუბრა. ET: რას უკავშირდება პანდემიის სტაგნაციის შემდეგ უძრავი ქონების გააქტიურება და შესაბამისად ფასების ზრდა? ერთ-ერთ მიზეზად რუსეთ-უკრაინის ომის ფონზე, საქართველოში უძრავი ქონების შეძენის მსურველთა მზარდი რაოდენობა სახელდება. ეთანხმებით ამ შეფასებას თუ არის სხვა მიზეზებიც? საქართველოში უძრავი ქონება რამდენიმე მიზეზით გაძვირდა. თუ საცხოვრებელი სახლების სეგმენტს განვიხილავთ, აქ გვაქვს თვითღირებულების მატება სამშენებლო მასალებზე, რაც ბუნებრივია იწვევს გაძვირებას. დეველოპერების ინფორმაციით, სამშენებლო მასალების თვითღირებულება 40% გაძვირებული. მეორე მიზეზია, პანდემიის შემდეგ არსებული გარკვეული სტაგნაცია. ესაა ორი წლის განმავლობაში დაგროვილი მოთხოვნა, რაც ახლა რეალიზდება. უძრავი ქონების ბაზარზე აქტივობის გაზრდის მესამე და მთავარი მიზეზია რუსეთ-უკრაინის ომი, რის შემდეგადაც ჩვენთან ბევრი ვიზიტორი შემოვიდა. შედეგად უძრავი ქონების გაქირავების ფასი გაიზარდა. რამაც ინტერესი გაუჩინა საინვესტიციო მყიდველებს, რომ შეიძინონ ბინები და შემდეგ გააქირაონ. ბინების შეძენა ხდება ორი მიზეზით, ერთი საკუთარი მოხმარებისთვის და მეორე საინვესტიციოდ, რათა შემდეგ გაქირავდეს. ძირითადად ეს სამი ფაქტორი იწვევს უძრავი ქონების ბაზრის გააქტიურებასა და ფასების მატებას. ET: როგორც ცნობილია, პანდემიამდე უძრავ ქონებაში საქართველოში გაქირავების მიზნით ინვესტირების მაჩვენებელი არ იყო მაღალი. მაშინ არ იყო მოთხოვნა? გაქირავების მიზნით ბევრი ადამიანი ყიდულობდა ბინას საქართველოში, თუმცა ბოლო პერიოდში, განსაკუთრებით პანდემიის დროს, საინვესტიციოდ ბინების ყიდვის მოტივაციამ იკლო, იმიტომ რომ ქირა ქირა შემცირდა და ნაკლებად საინტერესო ხდებოდა ამ მიზნით ბინის შეძენა. ახლა ვითარება შეიცვალა, რადგან ქირის ფასი 30%, ზოგ შემთხვევაში კი 50% გაზრდილი. ამან შექმნა დამატებითი მოტივაცია ბინების შესყიდვაზე. ET: საქსტატის მონაცემებით, გაძვირებულია ახალი ბინები, მეორადზე კი ფასი შემცირებულია. ეს რით არის გამოწვეული? ვერ ვიტყვი, რომ მეორად ბინებზე ფასი შემცირებულია. უბრალოდ უფრო ნაკლებადაა გაზრდილი ძველ სახლებზე ვიდრე ახლებზე. ტრადიციულად ეს ასეა, რადგან ძველ სახლს ამორტიზაცია მეტი აქვს და ახლა უფრო მეტი ახალი ბინა შენდება. სახლები ახალი სტანდარტით შენდება და უფრო უსაფრთხოა. ერთ-ერთი მიზეზია ისიც, რომ უფრო კარგად ქირავდება. ყველა ეძებს უფრო თანამედროვე, საერთაშორისო სტანდარტის ბინას დასაქირავებლად. ეს კი იწვევს მყიდველში იმის მოტივაციას, რომ ახალი ბინა იყიდოს. ძველი სახლები ამორტიზებულია, მოსაწესრიგებელია სადარბაზოები და საინვესტიციოდ მისი კაპიტალური ღირებულება უფრო ნაკლებია. ამასთან, გრძელვადიან პერიოდში უფრო ნაკლებად გაუძლებს დროის მოთხოვნას და შესაბამისად, ძველ სახლებზე ფასების მატება უფრო ნაკლებად ფიქსირდება. ET: დღეს საქართველოს რომელ ქალაქებში და რეგიონებშია უფრო მაღალი მოთხოვნა უძრავ ქონებაზე და რით არის ეს გამოწვეული? თბილისში, ბათუმში... ასევე საკურორტო ზონებში. საინვესტიციოდ ბინები იყიდება გუდაურში, ბაკურიანში. აქ მოთხოვნა შენარჩუნებულია. ბოლო დროს, პანდემიის შემდეგ გამოიკვეთა ტენდენცია უძრავი ქონების ქალაქგარეთ შესყიდვაზე. ადრე თუ მეტი მოთხოვნა იყო ქალაქის ცენტრზე, ეს იყო საბურთალო, ვაკე, მთაწმინდის რაიონი, კრწანისი, ორთაჭალა, ახლა კი პირიქით, მოთხოვნამ ცენტრიდან ქალაქგარეთ გადაინაცვლა. ეს ურბანიზაციამაც განაპირობა, რადგან რაც უფრო გადატვირთულია გზები, გაჯერებულია ქალაქის ცენტრში ცხოვრება, უფრო მეტად ცდილობენ ადამიანები გავიდნენ ქალაქგარეთ. ეს პროცესი სულ მიდიოდა, მაგრამ ლოკდაუნებისა და პანდემიის შემდეგ უფრო აჩქარდა. ადამიანებმა გადალახეს მანძილის დაფარვის ფსიქოლოგიური ზღვარი. ახლა ეს აქტიური ტენდენციაა და ქალაქგარეთ უბნის ტიპის პროექტებზე მოთხოვნა დიდია. ეს არის ლისი, საგურამო-მცხეთის მიმართულებით. მოთხოვნას ზოგადად აჩენს დეველოპერული წინადადებებიც, ხოლო თავად მოთხოვნა, დეველოპერების მოტივაციას ზრდის. რეალურად მოთხოვნა და მიწოდება ეხმარება ერთმანეთს, რომ სამომავლოდ ტენდენცია განისაზღვროს. ამასთან, ბოლო პერიოდში გაჩნდა დახურული უბნების განაშენიანების პროექტები, რაც მანამდე ნაკლები იყო. მანამდე აქცენტი კეთდებოდა ქალაქის ცენტრში წერტილოვანი კორპუსების პროექტებზე. ახლა კი არის ურბანული პროექტები. დეველოპერები მომხმარებლებს დაბალსართულიან ან კერძო ბინების ტიპის განაშენიანების პროექტებს სთავაზობენ. ET: რაც შეეხება უძრავ ქონებაზე ფასების ზრდის ტენდენციას, რა შემთხვევაში შეჩერდება? ალბათ როცა მოთხოვნა იკლებს ან ბაზარი გაჯერდება? შესაძლოა, უძრავი ქონების ბაზარზე ფასების ზრდის ტემპი შენელდეს. ახლა რამდენიმე მიზეზი დაემთხვა ერთმანეთს: პანდემიის დასრულება, ომის შემდეგ ვიზიტორების ჩამოსვლა. მოთხოვნის ზრდამ მყისიერად გაზარდა ფასები. სწორედ ამიტომ შესაძლოა, ფასების ზრდის ტენდენცია შენელდეს, თუმცა უძრავ ქონებაზე ფასის შემცირებას არ ველი, იმიტომ, რომ ამ ფასების პირობებში მყიდველი არის. ფასის ზრდა შენარჩუნდება იქამდე, ვიდრე ბაზარზე მსყიდველუნარიანი მომხმარებელი იქნება და გაძვირებულ უძრავ ქონებას შეიძენს. ჯერ-ჯერობით გაძვირებული უძრავი ქონება იყიდება და სამშენებლო მასალის თვითღირებულებაც გაზრდილია და ამ ფონზე ფასის შემცირების მოლოდინი ამ მიმართულებით არ არის. მთელ მსოფლიოში გაძვირდა არმატურა, მეტალი, ცემენტი. შესაბამისად, მშენებლობის ხარჯი გაეზარდათ დეველოპერებს.
ეროვნული ბანკი: უძრავი ქონების ბაზარზე ფასებისა და ქირის ზრდის ტენდენცია შეინიშნება
"უძრავი ქონების ბაზარზე ფასებისა და ქირის ზრდის ტენდენცია შეინიშნება", - ამის შესახებ ინფორმაციას საქართველოს ეროვნული ბანკი ავრცელებს. მათივე ცნობით, უძრავი ქონების ბაზარზე ფასების ზრდა ეს ერთი მხრივ, გაზრდილი მოთხოვნით, ხოლო მეორე მხრივ, მშენებლობის მომატებული ხარჯებითაა განპირობებული. „უძრავი ქონების ბაზარი პანდემიით გამოწვეულ კრიზისამდეც მდგრადი იყო, რამაც სექტორს კრიზისის დროულ დაძლევაში შეუწყო ხელი. აღნიშნულს მთავრობის მიერ გატარებული ღონისძიებებიც დაეხმარა. ყოველივე ამის ფონზე, უძრავი ქონების ფასების მნიშვნელოვანი კორექტირება წინა წლებში არ მომხდარა. მიმდინარე წელს კი უძრავი ქონების როგორც ლარში, ასევე დოლარში გამოხატულ ფასებში ზრდის დინამიკა შეინიშნება. აღნიშნული ტენდენცია ფიქსირდება სხვა ქვეყნებშიც, განსაკუთრებით პანდემიის დაწყების შემდეგ, რაც გარკვეულწილად მუშაობის ონლაინ რეჟიმზე გადასვლითა და, შესაბამისად, საცხოვრებელი პირობების გაუმჯობესების საჭიროებით იყო განპირობებული. გარდა ამისა, საომარი მოქმედებების დაწყების შემდეგ ქვეყანაში გაზრდილი მიგრაციის შედეგად უძრავ ქონებაზე მოთხოვნამ მოიმატა. ასევე, მომატებულია სამშენებლო ხარჯები, რაც უძრავი ქონების ფასს დამატებით ზრდის. აღსანიშნავია კაპიტალიზაციის ინდექსის მნიშვნელოვანი გაუმჯობესება, რაც უძრავი ქონების, როგორც საინვესტიციო აქტივის, მიმზიდველობის საზომია. ეროვნულის ბანკის ხელთ არსებულ მონაცემებზე დაყრდნობით, უძრავი ქონების ბაზარი მდგრადობას ინარჩუნებს, თუმცა რუსეთ-უკრაინის ომი რეგიონში გაურკვევლობას მნიშვნელოვნად ზრდის, რაც სექტორში რისკების დაგროვების წყარო შეიძლება გახდეს. უძრავი ქონების ბაზარზე დაგროვილი რისკების რეალიზაციას შეუძლია მნიშვნელოვნად იმოქმედოს ბანკების აქტივების ხარისხზე და, შესაბამისად, ფინანსური სტაბილურობის რისკების წყარო გახდეს. აქედან გამომდინარე, უძრავი ქონების ბაზრის მონიტორინგს განსაკუთრებული მნიშვნელობა ენიჭება“, – აცხადებენ ეროვნული ბანკში.
რა იწვევს უძრავი ქონების „ოკუპაციის“ რისკებსა და პიკურ ფასებს ბინების გაქირავების ბაზარზე
უძრავი ქონების ბაზარზე, საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაყიდვისა და გაქირავების ფასები ზრდას განაგრძობს. ექსპერტების შეფასებით, ამ ტენდენციის მთავარი განმაპირობებლებია მიგრაცია, გაცვლითი კურსი და სამშენებლო მასალებზე ფასების ზრდა. უძრავი ქონების ექსპერტების პროგნოზით, საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაქირავების ბაზარზე, ქირის ფასი, საშუალოვადიან პერსპექტივაში შესწორდება, რადგან ეს ხელოვნური ფაქტორებითაა გამოწვეული. რა ვითარებაა დღეს უძრავი ქონების გაქირავების ბაზარზე, რატომ იზრდება ფასები და ცვლილებებს უნდა ველოდოთ, ამ თემაზე Europetime საქართველოს უძრავი ქონების ეროვნული ასოციაციის თავმჯდომარესა და კომპანია Noble Real Estate-ს ხელმძღვანელ ვაჟა მებაღიშვილს ესაუბრა. ET: უძრავი ქონების გაქირავების ბაზარზე ფასები იზრდება. რა არის მიზეზი? ჩვენი კომპანია უშუალოდ მუშაობს საერთაშორისო ორგანიზაციებზე და დიპლომატიურ კორპუსზე. ამ სეგმენტზე ვაქირავებთ ბინებს. დიპლომატების როტაციების პერიოდი დაემთხვა საქართველოში მიგრანტების აქტიურ შემოსვლას, რომელიც 2022 წლის თებერვლიდან დაიწყო და სექტემბრის ჩათვლით გაგრძელდა. შესაბამისად ბიუჯეტები, რომლებიც ამ ორგანიზაციებს ბინების დასაქირავებლად ჰქონდათ დამტკიცებული, არსებულ რეალობას ასცდა, რადგან ბინების გაქირავების ფასები ძალიან სწრაფად გაიზარდა. ამ ბიუჯეტით ჩვენც უძრავი ქონების იჯარის კუთხით, გაზრდილ ფასებსა და ბაზარზე გაჩენილ დეფიციტს შევაჯახეთ. ახლა ვითარება ასეთია: ფასები აწეულია და ბინები არის ლიმიტირებული. პრემიუმ ხაზის ქონებაზე, რუსეთ-უკრაინის ომამდეც გვქონდა კრიზისი მოთხოვნის კუთხით. ეს სეგმენტი ისედაც ლიმიტირებული იყო და შეცვლილმა ვითარებამ, კიდევ უფრო გაამწვავა საერთო სურათი. ET: რამდენად ადეკვატურია უძრავი ქონების გაქირავების ფასები შემოთავაზებულ ხარისხთან მიმართებით? ფასები საკმაოდ აცდენილია რეალობას, რადგან ფასის ზრდა მოხდა ნახტომისებურად და ეს არ შეიძლება იყოს ადეკვატური. ფასები სცდება იმ რეალობას, რაც შემოთავაზებაც არის უძრავი ქონების გაქირავების ბაზარზე, მაგრამ ამ რეალობის წინაშე დავდექით. ცოტა რთულია ამაზე საუბარი... გასაგებია, რომ ფასები რეალობას ასცდა, მაგრამ ასეთი რეალობა გვაქვს. ET: როგორ არის შესაძლებელი ვითარების დასტაბილურება, მაშინ, როცა ფასები ხარისხთან შესაბამისი არ არის? ფასების დასტაბილურების რეცეპტი არ არსებობს და ამაზე ვერავინ ილაპარაკებს, მაგრამ როგორც კი ბინების დამქირავებლების მხრიდან მოთხოვნა შემცირდება, ფასები თანდათან დასტაბილურდება. უძრავი ქონების გაქირევებაზე ფასების ნახტომისებური ზრდა პირველად თებერვალში დაფიქსირდა, შემდეგ ფასები, მნიშვნელოვნად აღარ შეცვლილა. რაც დღეს ხდება, არის თებერვლის ტრენდის შედეგები და მაშინ რა მოცემულობაც მივიღეთ უძრავი ქონების გაქირავებაზე ფასების კუთხით, იგივე ადგილზე ვართ. ET: რა ცვლილებები უნდა მოხდეს უძრავი ქონების ბაზარზე, რომ ფასი ხარისხის შესაბამისი იყოს? ჩვენი ასოციაციის წევრები არიან ევროპის უძრავი ქონების ასოციაცია, აშშ-ის რეალთორთა ასოციაცია და ამ ქვეყნების ბაზრებზეც მსგავსი ვითარებაა. ანუ სადაც გაიზარდა მოთხოვნა უძრავი ქონების დაქირავებაზე, ფასი იზრდება და ამის „მაშველი მექანიზმი“ არ არსებობს. ერთის მხრივ კარგია, როცა ფასები იზრდება, თუმცა თქვენც აღნიშნეთ, რომ ფასი შესაბამისი უნდა იყოს ხარისხთან და მოთხოვნასთან. ამან გამოიწვია, სწორედ, ის რომ რიგმა ორგანიზაციებმა ბიუჯეტს გადახედეს, რადგან უძრავი ქონების გაქირავების ფასები თბილისში იმდენად ასცდა რეალობას, რომ ადამიანების ნაწილი სასტუმროებში გადავიდა. მათ მოუწიათ გაქირავების ფასების გადახედვა, ლოდინი და ბიუჯეტების კორექტირება. ET: როგორ ფიქრობთ, უძრავი ქონების გაქირავების ბაზარზე შექმნილმა ვითარებამ, ხომ არ გამოიწვია ადგილობრივი მოსახლეობის დისკრიმინაცია, რადგან დიდ ქალაქებში, ფასების ნახტომისებური ზრდის გამო, ბინის საქართველოს მოქალაქეებმა დაქირავება ვერ შეძლეს? ჩვენ არ ვმუშაობთ დაბალბიუჯეტიან სეგმენტზე, თუმცა სტუდენტები საკმაოდ მძიმე ვითარებაში აღმოჩნდნენ. დისკრიმინირებული არიან ადგილობრივები, ეს საკმაოდ ცუდი ფაქტია. კარგია აქცენტების გაკეთება საერთაშორისო ორგანიზაციებზე, უცხოელებზე, მაგრამ არ უნდა დაგვავიწყდეს ქართველი მომხმარებელი, რადგან ახალგაზრდები, რომლებიც ჩამოვიდნენ დედაქალაქში სასწავლებლად, ნამდვილად დისკრიმინირებულები არიან. ET: რაშია გამოსავალი და რა ტენდენციაა სხვა ქვეყნების ბაზრებზე? ვერავის ვერ ვაიძულებთ, რომ უძრავი ქონების გაქირავების ფასი დასწიოს. ცნობილი გამოთქმაა, რომ ბაზარი მოთხოვნა-მიწოდების საფუძველზე არეგულირებს საკუთარ თავს და ფასებს. იმედი მაქვს, რომ მალე ვითარება შეიცვლება და გაქირავების ბაზარზე ადეკვატურ ფასებს მივიღებთ. იმის მექანიზმი, რომ სახელმწიფომ შემოიღოს შეზღუდვა ფასზე, ასეთი პრაქტიკა არ არსებობს. აქედან გამომდინარე, მესაკუთრეები არიან საკუთარი ქონების მფლობელები და იმ ფასს ადებენ რაც უნდათ. ეს საკმაოდ მანკიერი პრაქტიკაა, რაც ახლა ჩვენს რეალობაში შეიქმნა და ძალიან არასახარბიელოა, მაგრამ უძრავი ქონების გამქირავებლები სარგებლობენ ამ ვითარებით. ET: რაც შეეხება რისკებს, უძრავ ქონებაზე გაქირავების არაადეკვატურად მაღალი ფასების არსებობის დროს, შესაძლოა, დამქირავებელმა თანხა ვერ გადაიხადოს. ეს რისკი როგორ უნდა განეიტრალდეს? სახელმწიფოც და მოქალაქეებიც უფრო მეტად მაზე უნდა საუბრობდნენ. სეპი არის „ევროპის უძრავი ქონების ასოციაცია“, სექტემბრის დასაწყისში მათ ჩაატარეს სპეციალური სესია, „სკვოტინგთან“ დაკავშირებით. ეს ტერმინი გულისხმობს უძრავი ქონების „ოკუპაციას“. აქედან გამომდინარე, როდესაც შემოდიან დამქირავებლები და რაღაც ვადით იჯარით იღებენ საკუთრებას და შემდეგ არ გადიან, ამას ეწოდება „სკვოტინგი“. ეს პრობლემა შეიქმნა არა მხოლოდ ჩვენს ქვეყანაში და მოსალოდნელია, რომ მეტ სიმძაფრეს შეიძენს, არამედ იტალიაში და ესპანეთშიც. ევროპის უძრავი ქონების ასოციაციის ეს სესიაც ამ პრობლემას ეძღვნებოდა. ასოციაციის წევრები ითხოვდნენ კანონმდებლობაში ცვლილებების შეტანას, რათა მარტივად მოხდეს დამქირავებლის ბინიდან გაყვანა, თუ ის, არ იხდის საიჯარო ქირას და არ ტოვებს უძრავ ქონებას. ET: ამ პრობლემამ საქართველოს უძრავი ქონების გაქირავების სეგმენტშიც იჩინა თავი და საუბარია კანონში, საპოლიციო გამოსახლების შესახებ ჩანაწერის აღდგენაზე. ეს პრაქტიკა მუშაობდა, მაგრამ შემდეგ ეს აიკრძალა, რადგან ხშირი იყო იპოთეკით დატვირთული ქონებიდან ადამიანების გამოძევების ფაქტები და ამან შეფაერხა ეს კანონი. მე მგონია, რომ ამ ვითარებაში საპოლიციო გამოსახლების კანონი აღსადგენია და ეს მექანიზმი ისევ უნდა ამუშავდეს.
უძრავ ქონებზე ფასები ერთ წელიწადში 10.7%-ით გაიზარდა. ბინები ყველაზე ძვირია მთაწმინდაზე და ვაკეში
2022 წლის მესამე კვარტალში, წინა კვარტალთან შედარებით საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი (RPPI) 3.2 პროცენტით გაიზარდა, ხოლო ინდექსის წლიურმა ზრდამ 10.7 პროცენტი შეადგინა. ინფორმაციას უძრავი ქონების ფასებზე საქსტატი ავრცელებს. 2020 წლის საშუალოსთან შედარებით ინდექსი 17.5 პროცენტით არის გაზრდილი. RPPI-ის დაფარვა შემოიფარგლება ქ. თბილისით და მოიცავს მხოლოდ ახალი საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარს, როგორც მრავალსართულიანი სახლების (ბინების), ისე კერძო სახლების სეგმენტებს. საქსტატის ცნობით, 2022 წლის მესამე კვარტალში, წინა კვარტალთან შედარებით, ფასების ზრდა, ძირითადად, დაფიქსირდა კერძო სახლების სეგმენტში (8.8 პროცენტი). 2021 წლის მესამე კვარტალთან შედარებით ფასების ზრდა დაფიქსირდა ორივე სეგმენტში - ბინებზე 10.9 პროცენტით, ხოლო კერძო სახლებზე 10.0 პროცენტით. საქსტატის მონაცემებით, ყველაზე მეტად უძრავი ქონება თბილისის 5 უბანში გაძვირდა. პირველ ადგილზე, უძრავ ქონებაზე ფასების ზრდით მთაწმინდის უბანია, მეორეა ვაკე, მესამე საბურთალო, ხოლო მეოთხე-მეხუთე ადგილებს ჩუღურეთისა და დიდუბის რაიონებს შორის ნაწილდება.
ფინეთმა შესაძლოა, რუსეთის მოქალაქეებს უძრავი ქონების შესყიდვა შეუზღუდოს
ფინეთის მთავრობამ შესაძლოა, რუსეთის მოქალაქეებს უძრავი ქონების შესყიდვა შეუზღუდოს. ამ საკითხს ფინეთის თავდაცვის სამინისტრო სწავლობს. ფინეთის პარლამენტმა, რუსეთის საზღვარზე დამცავი ღობის აშენებას მხარი დაუჭირა ფინეთის თავდაცვის სამინისტროს სამუშაო ჯგუფი ასევე მსგავსი ტრანზაქციების სრულად აკრძალვის ვარიანტსაც განიხილავს. ფინეთი რუსი ტურისტებისთვის საზღვარს კეტავს „სამუშაო ჯგუფმა რუსეთის მოქალაქეების მიერ უძრავი ქონებით დადებული გარიგებების შესახებ ანგარიში დეკემბერში უნდა წარმოადგინოს. სრული მოხსენება მოგვიანებით გამოქვეყნდება. ანგარიშის მომზადების შემდეგ ხელისუფლება დაიწყებს კანონმდებლობის განახლების პროცესს, თუკი ამის საჭიროება დადგება“, - წერს მედია. შეგახსენებთ, რომ ბოლო წლებში რუსეთის მართლმადიდებლურმა ეკლესიამ ნორვეგიის სანაპიროზე არაერთი ობიექტი იყიდა, რომლებიც მნიშვნელოვან სამხედრო ობიექტებთან ახლოს მდებარეობს.
რუსეთის მოქალაქეები თურქეთში, უძრავ ქონებას მასობრივად ყიდულობენ
თურქეთის სტატისტიკის ინსტიტუტის მონაცემებით, თურქეთში საცხოვრებლი ფართის გაყიდვები, მიმდინარე წლის იანვარ-ოქტომბერში წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 6,7 პროცენტით გაიზარდა და 1 159 853 ერთეული შეადგინა. თურქეთის უძრავი ქონების ბაზარზე, ოქტომბერში 102 660 ტრანზაქცია განხორციელდა. უცხოელების წილი ოქტომბერში, ტრანზაქციების მთლიან მოცულობაში 5,2 პროცენტია. ოქტომბერში, თურქეთში უცხოელებმა საცხოვრებელი ფართები ძირითადად ანტალიაში იყიდეს (2 123 ერთეული). მეორეა სტამბული - (1658 ერთეული) და მერსინი (490 ერთეული). თურქეთში ყველაზე მეტი უძრავი ქონება რუსეთის მოქალაქეებმა შეიძინეს (2023 ერთეული). შემდეგ, ყველაზე მეტი უძრავი ქონება ირანის მოქალაქეებმა იყიდეს (498 ერთეული), მესამე-მეოთზე პოზიციებს ინაწილებენ ერაყისა (310) და უკრაინის მოქალაქეები(216). თურქეთში, უცხოელ მოქალაქეებზე საცხოვრებელი ფართის გაყიდვის მოცულობა, მიმდინარე წლის იანვარ-ოქტომბერში, გასული წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 55 021 ერთეულამდე, 26,9 პროცენტით გაიზარდა.
თურქეთის უძრავი ქონების ბაზარზე 3,5 მილიონი გარიგება განხორციელდა
თურქეთში, 2022 წელს, უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის 3 434 389 გარიგება დაიდო, ხოლო გადასახადების მოცულობამ 41 მილიარდ 555 მილიონ 953 ათას 953 თურქული ლირა შეადგინა. მონაცემებს Anadolu თურქეთის გარემოს დაცვის, ურბანული განვითარებისა და კლიმატის სამინისტროს მიწის რეესტრისა და კადასტრის გენერალურ დირექტორატზე დაყრდნობით ავრცელებს. უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის ყველაზე მეტი ტრანზაქცია განხორციელდა სტამბულში - 416 717. მეორეა ანკარა - 214 0 53, შემდეგ იზმირი - 169 987, ანტალია - 131 838, ბურსა - 124 190, კონია - 105,3615, გაზიანთელი - 85 290, ბალიკსირი - 84 921 და ტეკირდაგი - 83 983 ტრანზაქცია. უშუალოდ 2022 წლის დეკემბერში თურქეთის უძრავი ქონების ბაზარზე 436 721 ტრანზაქცია დაიდო, ხოლო გადასახადების აკრეფის მოცულობამ 6 მილიარდ 411 მილიონ 106 ათას 486 თურქული ლირა შეადგინა. 193 402 ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქცია განხორციელდა ბინებზე, 71 019 მიწის ნაკვეთებზე, 116 687 ნათესებზე, 24 879 ოფისებსა და დანარჩენი სხვა უძრავ ქონებაზე. 2022 წლის ნოემბერში თურქეთში უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის 292 493 ტრანზაქცია განხორციელდა. ამრიგად, დეკემბერში უძრავი ქონების ბაზარზე განხორციელებული ტრანზაქციების რაოდენობა გასული წლის ნოემბერთან შედარებით 49 პროცენტით გაიზარდა.
თბილისში უძრავი ქონების ფასები ერთ წელში 14.3%-ით გაიზარდა - საქსტატი
სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის ინფორმაციით, 2022 წლის მეოთხე კვარტალში, წინა კვარტალთან შედარებით საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი (RPPI) 5.5 პროცენტით გაიზარდა, ხოლო ინდექსის წლიურმა ზრდამ 14.3 პროცენტი შეადგინა. 2020 წლის საშუალოსთან შედარებით ინდექსი 24.0 პროცენტით არის გაზრდილი. RPPI-ის დაფარვა შემოიფარგლება ქ. თბილისით და მოიცავს მხოლოდ ახალი საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარს, როგორც მრავალსართულიანი სახლების (ბინების), ისე კერძო სახლების სეგმენტებს. ბინები და კერძო სახლები ყველაზე ძვირი მთაწმინდაზე, ვაკესა და საბურთალოზეა, ყველაზე იაფი – გლდანში, სამგორსა და ისანში.
2023 წლის პირველ კვარტალში თბილისში უძრავი ქონება გაძვირდა - საქსტატი
სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის ინფორმაციით, 2023 წლის პირველ კვარტალში, წინა კვარტალთან შედარებით, საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი 0.9 პროცენტით გაიზარდა, ხოლო ინდექსის წლიურმა ზრდამ 10.7 პროცენტი შეადგინა. 2020 წლის საშუალოსთან შედარებით, ინდექსი 25.1 პროცენტით არის გაზრდილი. "საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსის დაფარვა შემოიფარგლება თბილისით და მოიცავს მხოლოდ ახალი საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარს, როგორც მრავალსართულიანი სახლების, ისე კერძო სახლების სეგმენტებს. 2023 წლის პირველ კვარტალში, წინა კვარტალთან შედარებით, ფასების 2.4-პროცენტიანი ზრდა დაფიქსირდა საცხოვრებელი ბინების სეგმენტში, ხოლო -3.5-პროცენტიანი კლება კერძო სახლების სეგმენტში. 2022 წლის პირველ კვარტალთან შედარებით, ფასების ზრდა დაფიქსირდა ორივე სეგმენტში: ბინებზე – 9.3 პროცენტით, ხოლო კერძო სახლებზე – 11.6 პროცენტით. ახალაშენებული ბინების სეგმენტში თბილისის უბნების მიხედვით კვადრატული მეტრის ფასები ასე ნაწილდება: მთაწმინდა – 4,919 ლარი; ვაკე – 4,201 ლარი; საბურთალო – 3,344ლარი; ჩუღურეთი – 3,257 ლარი; კრწანისი – 3,175 ლარი; დიდუბე – 3,004 ლარი; ნაძალადევი – 2,928 ლარი; ისანი – 2,856 ლარი; გლდანი – 2,788 ლარი; სამგორი – 2,647 ლარი", - ნათქვამია ინფორმაციაში.
საქსტატის ცნობით, თბილისში უძრავი ქონება გაძვირდა
სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის ინფორმაციით, 2023 წლის მესამე კვარტალში, წინა კვარტალთან შედარებით, საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი 5.5%-ით გაიზარდა, ხოლო ინდექსის წლიურმა ზრდამ 15.6% შეადგინა. საქსტატის ცნობით, 2020 წლის საშუალოსთან შედარებით, ინდექსი 35.9%-ით არის გაზრდილი. დაფარვა შემოიფარგლება თბილისით და მოიცავს მხოლოდ ახალი საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარს, როგორც მრავალსართულიანი სახლების, ანუ ბინების, ისე კერძო სახლების სეგმენტებს. უწყების ანგარიშის მიხედვით, 2023 წლის მესამე კვარტალში, წინა კვარტალთან შედარებით, ფასების ზრდა დაფიქსირდა როგორც საცხოვრებელი ბინების სეგმენტში – 5.2%-ით, ისე კერძო სახლების სეგმენტში – 6.2%-ით. ერთი კვადრატული მეტრის ფასი ბინების სეგმენტში ყველაზე ძვირი მთაწმინდის რაიონში ღირს და 5 314 ლარს შეადგენს, შემდეგ მოდის ვაკე, სადაც კვადრატული მეტრის ფასი 4 756 ლარს შეადგენს, მესამე ადგილზეა საბურთალო, სადაც ფასი 3 652 ლარს აღწევს. რაც შეეხება სახლებს, აქაც კვადრატული მეტრის ფასი ყველაზე მაღალი მთაწმინდაზეა – 4 049 ლარი, ვაკეში – 3 511 ლარი და საბურთალოს რაიონებში – 2 890 ლარი.
ბინიდან დამქირავებლის გამოსახლება გამარტივდება
საქართველოს იუსტიციის მინისტრი, რატი ბრეგაძე აცხადებს, რომ მისი სამინისტრო მუშაობს ინიციატივაზე, რომელიც გაამარტივებს ბინიდან იმ ადამიანების გამოსახლებას, რომლებიც მეპატრონეს ქირის გადასახადს არ გადაუხდიან. ამის შესახებ მან პარლამენტში, მინისტრის საათის ფორმატში ისაუბრა. მან აღნიშნა, რომ სასამართლო განხილვები, რომელიც ბინიდან ხალხის გამოსასახლებლად იმართება, რამდენიმე თვე გრძელდება და ამ დროის განმავლობაში მესაკუთრის უფლებები შეზღუდულია. მინისტრის თქმით, მათ აქვთ ინიციატივა, რომელიც ამ პროცესს გაამარტივებს. რატი ბრეგაძის თქმით, შესაბამის საკანონმდებლო ინიციატივას პარლამენტს უახლოეს მომავალში წარუდგენენ. „ეს არის ძალიან დიდი პრობლემა კერძოდ, ხშირია შემთხვევა, როდესაც ადამიანმა ბინა გააქირავა და მოქირავნე აღარ გამოდის. ამ პრობლემის გადაჭრის მკაფიო სამართლებრივი მექანიზმი დღეისთვის არ არსებობს, შესაბამისად, როდესაც მესაკუთრეს აქვს ბინა, მას არც ფულს უხდიან ბინაში, არც იქიდან გამოდიან. ეს არის პრობლემა, რომელიც საკუთრების ფუნდამენტურ უფლებას უკავშირდება. შემდეგ იმართება სასამართლო პროცესები, რომელიც შესაძლოა, ერთი წელიც გაგრძელდეს და მთელი ამ პერიოდის განმავლობაში ადამიანს საკუთრების უფლება შეზღუდული აქვს, რაც ყოვლად დაუშვებელია. სწორედ ამიტომ, მოხარული ვარ, გაცნობოთ ინიციატივაზე, რომელიც შევიმუშავეთ. კერძოდ, მომხმარებელს შესაძლებლობა მიეცემა, ქირავნობის ხელშეკრულება საჯარო რეესტრში დაარეგისტრიროს, სადაც მითითებული იქნება, რომ თუ მოქირავნე არ შეასრულებს ვალდებულებას, არ გადაიხდის თანხას, მას აღსრულების ეროვნული ბიურო გამოასახლებს. ამ შემთხვევაში მესაკუთრის უფლებები დაცული იქნება. ეს სასამართლოს გადაწყვეტილების გარეშე მოხდება და ამაზე მხარეები წინასწარ იქნებიან შეთანხმებულები. თუ მხარეები გადაწყვეტენ, მსგავსი ტიპის ხელშეკრულება გააფორმონ, ისინი დაცულები იქნებიან და მათი საკუთრების უფლება ქმედითად რეალიზებული იქნება. ეს ინიციატივა გვაქვს და ცოტა ხანში წარვუდგენთ საქართველოს პარლამენტს,“ - განაცხადა რატი ბრეგაძემ. მინისტრის განმარტებით, მომხმარებელს შესაძლებლობა მიეცემა, ქირავნობის ხელშეკრულება საჯარო რეესტრში დაარეგისტრიროს, სადაც მითითებული იქნება, რომ თუ მოქირავნე ვალდებულებას არ შეასრულებს და თანხას არ გადაიხდის, მას აღსრულების ეროვნული ბიურო გამოასახლებს. ბოლო წლებში მიღებული კანონმდებლობით, პრობლემურ საკითხად იქცა ბინებიდან იმ ადამიანების გამოსახლება, რომლებიც მეპატრონეებს არ უხდიან ქირის საფასურს. ამ პრობლემის გადაჭრის მკაფიო სამართლებრივი მექანიზმი დღეისთვის არ არსებობს.
„მოტყუებით დაეუფლნენ 19 დაზარალებულის კუთვნილ 15 უძრავ ქონებას“ - 9 პირს ბრალდება წარედგინა
საქართველოს პროკურატურამ, წინასწარი შეთანხმებით ჯგუფის მიერ უძრავი ქონების მოტყუებით დაუფლების და უკანონო შემოსავლის ლეგალიზაციის ფაქტზე 9 პირს ბრალდება წარუდგინა. შესაბამის ინფორმაციას გენერალური პროკურატურა ავრცელებს. უწყების ცნობით, პროკურატურის მიერ ჩატარებული გამოძიებით დადგინდა, რომ დანაშაულებრივი ჯგუფის წევრებმა, სსიპ „საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში“ წარადგინეს ყალბი მინდობილობები, რომლებიც ბრალდებულებს, როგორც უძრავი ქონების მესაკუთრეების წარმომადგენლებს, ანიჭებდა უფლებას ნებისმიერი სახით განეკარგათ ირანის ისლამური რესპუბლიკის მოქალაქეების კუთვნილი თბილისსა და ბათუმში მდებარე უძრავი ქონებები. „აღნიშნული მინდობილობის საფუძველზე, ბრალდებულები მოტყუებით დაეუფლნენ 19 დაზარალებულის კუთვნილ, ჯამში 2435,05 კვ.მ ფართის 15 უძრავ ქონებას, რამაც 3 248 375 ლარის დიდი ოდენობით ქონებრივი ზიანი გამოიწვია. ქონების წარმოშობის წყაროს, მისი ნამდვილი ბუნების და რეალური მესაკუთრის შენიღბვის მიზნით, ბრალდებულებმა მოტყუებით დაუფლებული უძრავი ქონებები ფიქტიური ხელშეკრულების საფუძველზე მათ ნაცნობ პირებზე გააფორმეს, შემდეგ კი მათი რეალიზაცია მოახდინეს. დანაშაულებრივი ჯგუფის წევრების ქმედებამ 727 455 ლარის განსაკუთრებით დიდი ოდენობით შემოსავლის მიღება გამოიწვია. 2 პირს ბრალდება საქართველოს სსკ-ის 180-ე მუხლის მე-2 ნაწილის „ა“ და მე-3 ნაწილის „ბ“ ქვეპუნქტებით, ამავე კოდექსის 194-ე მუხლის მე-2 ნაწილის „ა“ და მე-3 ნაწილის „გ“ ქვეპუნქტებით (წინასწარი შეთანხმებით ჯგუფის მიერ, დიდი ოდენობით ჩადენილი თაღლითობა და უკანონო შემოსავლის ლეგალიზაცია, ჩადენილი ჯგუფურად, რასაც თან ახლდა განსაკუთრებით დიდი ოდენობით შემოსავლის მიღება) წარედგინა, რაც სასჯელის სახედ და ზომად 9-დან 12 წლამდე თავისუფლების აღკვეთას ითვალისწინებს. 3 პირს ბრალდება საქართველოს სსკ-ის 194-ე მუხლის მე-2 ნაწილის „ა“ და მე-3 ნაწილის „გ“ ქვეპუნქტებით (უკანონო შემოსავლის ლეგალიზაცია, ჩადენილი ჯგუფურად, რასაც თან ახლდა განსაკუთრებით დიდი ოდენობით შემოსავლის მიღება) წარედგინა, რაც სასჯელის სახედ და ზომად 9-დან 12 წლამდე თავისუფლების აღკვეთას ითვალისწინებს, ხოლო, 4 პირის ბრალდება საქართველოს სსკ-ის 180-ე მუხლის მე-3 ნაწილის „ბ“ ქვეპუნქტებით (დიდი ოდენობით ჩადენილი თაღლითობა) წარედგინა, რაც სასჯელის სახედ და ზომად 6-დან 9 წლამდე თავისუფლების აღკვეთას ითვალისწინებს. პროკურატურის შუამდგომლობის საფუძველზე 6 ბრალდებულს აღკვეთის ღონისძიების სახით პატიმრობა შეეფარდა, საიდანაც 5 პირის მიმართ გამოცხადებულია ძებნა, ხოლო 3 ბრალდებულის მიმართ გამოყენებულ იქნა გირაო. გამოძიება გრძელდება დანაშაულში მონაწილე სხვა პირების გამოვლენის მიზნით, “- აღნიშნულია გავრცელებულ ინფორმაციაში
